房地产开发项目国土出让金及税费专项审计的几点体会

开展房地产开发项目土地出让金、税金专项审计具有重要意义。现在的主体是政府的财务管理,赌博“跑、冒、滴、漏”。二是规范房地产市场秩序,促进执法合规。三是完善监管机制,确保房地产市场健康可持续发展。近年来,我局对市级和各县(区)房地产开发项目的土地出让金、税金进行了专项审计。通过审计,发现房地产开发项目存在着土地出让金拖欠(延期)、土地出让金超量率、建设费超量率遗漏、绿地率降低、擅自变更规划设计、改变建筑密度等问题。

在土地挂牌出让公告中确定,规划用地红线外违法建设,项目竣工。非标准验收。以下是笔者在房地产开发项目土地出让金、税金专项审计中如何做好工作的经验。1。合理选择审计范围,做到事半功倍。根据作者的经验,不适合对此类项目进行全面的审计。我们要把握重点,有明确的目标。选择具体的审计项目,只针对审计期间已全部完成的项目或完成的主要项目进行审计;对于未完成的项目,不进行审计。其原因是,房地产项目建成或主体工程建成后,能够准确计算出项目的实际总建筑面积,从而确定实际建筑容积率,并通过比较实际建筑容积率来区分项目是否超容。

与计划的比率。由于项目区基本建成,边界清晰,实际用地面积也可由专业测绘机构进行测量,绘制详细的规划图和规划图,比较是否有更多的国有土地现象。建筑密度的变化可以通过现场测量加以验证。项目区绿地率可聘请有资质的测绘机构进行现场复测,出具绿地率检测结果,更客观地反映房地产项目绿地率是否达标。未完成的项目不能满足上述审核条件,不能真实反映职能部门在收集管理工作中存在的问题。根据我们的审计实践,超容积率问题在房地产开发项目中普遍存在,超容积率的后果将导致开发商无法支付土地出让金和建设费,导致国有资产大量流失,给腐败留下温床。

2。从外围相关单位入手,确保审计工作顺利进行。在进行审计时,我们应该尽可能从外围相关单位入手,与开发人员进行积极接触是不合适的。周边相关单位包括国家税务局、地方税务局、财政局、国土资源局、建设局、规划局、园林局、房管局等,请提供土地出让、规划审批、建设报告、预售许可证等信息。房地产项目的发行和纳税。为今后的审计打下坚实的基础。1。国土资源管理局。房地产开发项目土地招挂文件、土地出让合同及土地使用权证、土地出让金、土地闲置费缴纳等规划局。

建设规划用地审批、建设规划许可审批、专家评审委员会项目规划评审等3。建设局。房地产开发项目建筑施工许可证的审批和颁发,建筑工程费的缴纳和免除,竣工房屋验收记录,建筑竣工图(构配件)、建筑工程招标资料,房屋竣工面积汇总等。4。园林局。房地产项目绿地规划审批、绿地率不足处罚、绿地率验收证明材料等5。房屋委员会。房屋预售许可证审批及发证、房屋预售区测绘、房屋产权区测绘、房屋销售收入等6项。国家税务局和地方税务局。

缴纳契税、缴纳房屋销售税、缴纳防洪保障基金、缴纳土地增值税和清算期间所得税等;三是重点审计“容积率”突出审计效果容积率,是指地上总建筑面积占土地面积的比例较小的是A.对于开发商来说,容积率决定了地价成本在住房中的比例;对于业主来说,容积率直接关系到生活的舒适度。地块面积固定时,建设项目容积率越高,建筑物总面积越大,土地利用率越高,土地价格越高,土地使用权人应缴纳的土地出让金越高。由于容积率的提高对国有土地使用权出让价格产生了实质性影响,开发商在降低容积率的标准下取得国有土地使用权,并在开发过程中通过各种方式提高容积率。

容积率的提高导致土地出让金的大量损失,同时严重侵害了业主的权益。在实际过程中,我们发现一些规划等部门,在开发过程中,利用非法审批来提高容积率,开发商故意不交纳土地出让金和建设费后,监管问题得到了正规化。开发人员作弊主要有1个。以送台、漂流板、家庭花园、屋顶阁楼等知名度,在规划、审批和监督方面,发挥了边球、变相提高容积率、提高房屋销售单价的作用。2。规划的“架空层”(无论容积率如何)将改为储藏室和车库出售,从而产生超容积率。

三。抬高规划的储藏室和车库内部的地面标高,故意保持地面标高不变。实际交付后,业主将降低原室内地面,并大幅提高地面标高。根据中华人民共和国建设部《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)第326号第3.0.3条的规定,“多层建筑的一层应按其外墙销以上结构外围水平面积计算。;“2.20米及以上的计算总体积,2.20米以下的计算1/2面积。实际上,体积比是变相增加的。4。在规划和设计屋顶阁楼时,我们故意不利用它。

在实际施工中,我们将在阁楼地板上预留楼梯孔,在阁楼地板上安装门窗,这基本上是设计的使用。根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005),多层建筑斜屋顶第1、3.0.4项。采用设计时净高超过2.10米的,应计算总体积;净高在1.20米至2.10米之间的,应计算1/2面积,并计算容积率;开发商在规划审批时未计算容积率。针对上述问题,我局下发了审计决定,对开发商拖欠的土地出让金和建设费予以补偿,并建议颁布《规范建设项目面积和容积率实施细则》,杜绝此类问题的发生。

并使监管部门能够遵守法律。第四,密切关注“绿地率”,保护业主权益。绿地率是指各类绿地占总居住面积的百分比。它是衡量生活环境的一个非常困难的指标。居住绿地种植植物的基本配置应因地制宜,采用多种植物配置形式,以植物群落为主,与乔木、灌木、草坪地被植物相结合。明确确定常绿、落叶植物的种植比例。其中,常绿树种与落叶树种的比例应控制在13~14之间。在绿地上,乔木、灌木的种植比例一般控制在70%,非森林草坪和地被植物的种植面积比例控制在30%左右。

但在现实中,普遍存在着绿地率达不到标准的问题。主要表现如下:1。开发项目占用绿地严重。开发商在申报规划部门审批,绿色率符合标准。然而,在实施过程中,为了使经济效益最大化,往往会出现争地、抢地、占用土地的行为。2。绿色的空间被建筑物的底部挤得水泄不通。在容积率不变的前提下,开发商为了最大限度地提高经济效益,采取扩大建筑面积、减少建筑层数、提高建筑密度等相结合的方法。底层建筑通常是商业价值很高的商店。由于房屋建筑密度高或实际施工密度过大,没有绿化用地或绿地收缩。

例如,“A小区”项目,实际房屋建筑密度已超过要求目标达到近50%,根据这个密度,当然,“没有土地可以绿化”。3。开发商谎报绿地率指标。例如,“A住宅区”项目,向园林部门申报绿地率为32%,园林部门验收时绿地率为20%,现场测量仅审核15%。由于绿地率属于“公益性”指标,因此很容易虚拟化,也容易被业主忽视。即使被景观绿化管理部门发现,也经常出现罚代现象。对于绿地率达不到标准的项目,审计部门更需要通过现场测量进行量化。

地方政府有义务督促园林绿化部门对开发商采取措施,严格按照绿地规划设计进行整治。经整改不符合要求的,不予颁发建设项目计划竣工验收证书。在制度和机制上,要防范降低绿地率的风险,切实保护业主的合法权益。有关更多房地产文件,请参阅http://www.starlunwen.net/fdclw/。。